OLG Brandenburg zur Vertragsübernahme bei PV-Nutzungsverträgen: Neue Risiken für Projektübertragungen

Die Übertragung von Nutzungsverträgen für Photovoltaikanlagen (PV) auf Dachflächen ist ein zentraler Bestandteil der Projektentwicklung und Finanzierung im Energiesektor. Projektentwickler, Betreibergesellschaften und Investoren übertragen Verträge regelmäßig im Rahmen von Asset-Deals oder Projektstrukturierungen.

Mit Urteil vom 18.09.2025 (Az. 10 U 80/24) hat das OLG Brandenburg dieser Praxis jedoch klare Grenzen gesetzt. Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die rechtssichere Gestaltung von PV-Nutzungsverträgen und Projektübertragungen.

Sachverhalt und Entscheidung im Überblick

Ein 2019 geschlossener Nutzungsvertrag über Dachflächen wurde mehrfach übertragen – jeweils ohne ausdrückliche Zustimmung der Grundstückseigentümerin.

Die letzte Erwerberin investierte rund 29.000 € in die Dachsanierung und begann mit der Installation der Photovoltaikanlage. Die Umsetzung scheiterte jedoch daran, dass die Eigentümerin die erforderliche Mitwirkung (insbesondere bei Dienstbarkeit und Netzanschluss) verweigerte.

Das Gericht wies sämtliche Ansprüche zurück:

• Kein Anspruch auf Bestellung einer Dienstbarkeit
• Kein Anspruch auf Mitwirkung beim Netzanschluss
• Kein Anspruch auf Wertersatz für die Sanierung

Unwirksamkeit der Vertragsübertragungsklausel

Das OLG Brandenburg erklärte die Vertragsübertragungsklausel aus zwei Gründen für unwirksam:

1. Überraschende Klausel (§ 305c Abs. 1 BGB)

Nach Auffassung des Gerichts sind formularmäßige Vertragsübertragungsklauseln im Rechtsverkehr unüblich. Sie widersprechen dem Grundsatz „pacta sunt servanda“, da sie einen einseitigen Austausch des Vertragspartners ermöglichen.

Für Grundstückseigentümer ist es nicht vorhersehbar, dass sie ihre umfangreichen Duldungs- und Mitwirkungspflichten künftig gegenüber einem beliebigen Dritten erfüllen müssen.

Die Klausel wurde daher als überraschend und nicht wirksam in den Vertrag einbezogen bewertet.

2. Unangemessene Benachteiligung (§§ 307, 310 Abs. 3 BGB)

Unabhängig davon verstößt die Klausel gegen das AGB-Recht, da sie den Eigentümer unangemessen benachteiligt.

Das Gericht stellte insbesondere fest:

• Langfristige Bindung (20 Jahre) mit erheblichen Eingriffen in das Eigentum
• Weitreichende Duldungs- und Mitwirkungspflichten
• Einseitige Bestimmungsrechte des Nutzers (z. B. Auswahl von Sanierungsunternehmen)
• Keine Schutzmechanismen (z. B. Zustimmungsvorbehalt, Bonitätsprüfung)

Ein uneingeschränkter Austausch des Vertragspartners ist in solchen Konstellationen unzulässig.

Kein Wertersatz für Investitionen

Besonders praxisrelevant ist die Ablehnung eines Bereicherungsanspruchs.

Die Klägerin konnte keinen Wertersatz für die Dachsanierung verlangen, da aus Sicht der Eigentümerin keine Leistung durch die Klägerin vorlag. Die Arbeiten erschienen vielmehr als Leistung der ursprünglichen Vertragspartnerin.

Damit zeigt das Urteil deutlich: Investitionen ohne gesicherte vertragliche Grundlage bergen erhebliche wirtschaftliche Risiken.

Handlungsempfehlungen für die Praxis

Die Entscheidung des OLG Brandenburg hat weitreichende Konsequenzen für PV-Projektierer, Investoren und Betreiber.

• Sorgfältige Due Diligence
  Prüfen Sie jede Vertragsübertragung lückenlos – insbesondere die Zustimmung des Eigentümers.
• Ausdrückliche Zustimmung einholen
  Eine wirksame Vertragsübernahme setzt regelmäßig eine klare, schriftliche Zustimmung voraus.
• Vertragsklauseln überarbeiten
  Standardisierte Übertragungsklauseln ohne Schutzmechanismen sind rechtlich angreifbar.
• Dreiseitige Vertragsübernahme bevorzugen
  Diese bietet höhere Rechtssicherheit als einseitige Übertragungsmodelle.
• Investitionen absichern
  Klären Sie Rückgriffsmöglichkeiten vertraglich, bevor bauliche Maßnahmen beginnen.

Fazit

Das Urteil des OLG Brandenburg verschärft die Anforderungen an Vertragsübertragungen bei PV-Projekten erheblich.

Formularmäßige Übertragungsklauseln ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers sind rechtlich hochriskant – mit potenziell erheblichen wirtschaftlichen Folgen.

Unternehmen sollten ihre Vertragsstrukturen und Transaktionsprozesse dringend überprüfen.

Wir unterstützen Sie bei der rechtssicheren Gestaltung von PV-Nutzungsverträgen, bei Due-Diligence-Prüfungen und der Absicherung Ihrer Investitionen.

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