Grundstückssicherung für Freiflächen-Photovoltaik: Pachtvertrag, Dienstbarkeit und Baurecht
Ohne gesicherte Fläche kein PV-Projekt – und ohne ordentlich strukturierte Grundstückssicherung keine bankfähige Finanzierung. Der Pachtvertrag allein reicht für eine Investition mit 20 oder 30 Jahren Laufzeit nicht aus. Welche Sicherungsinstrumente Marktstandard sind, wo die Schnittstelle zum Baurecht liegt und welche Punkte in der Due Diligence regelmäßig zu Nachverhandlungen führen.
Auf einen Blick
- Ein Pachtvertrag ist schuldrechtlich – er bindet nur die Vertragsparteien und überdauert einen Eigentümerwechsel nicht zwingend.
- Marktstandard ist die zusätzliche Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) im Grundbuch.
- Freiflächen-PV im Außenbereich ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 lit. b BauGB nur in Korridoren entlang von Autobahnen und Schienenwegen privilegiert.
- Die EEG-Flächenkulisse nach § 37 EEG ist von der baurechtlichen Zulässigkeit zu trennen – Förderfähigkeit ersetzt keinen Bebauungsplan.
- Rückbauverpflichtung und Sicherheitsleistung sind sowohl zivilrechtlich (Pachtvertrag) als auch öffentlich-rechtlich (Baugenehmigung) zu adressieren.
1. Warum ein Pachtvertrag allein nicht genügt
Die wirtschaftliche Lebensdauer einer Freiflächen-PV-Anlage liegt bei 25 bis 30 Jahren, der EEG-Förderzeitraum bei 20 Jahren. Über diesen Zeitraum hinweg muss die Nutzung der Fläche rechtlich gesichert sein – und zwar nicht nur gegenüber dem aktuellen Eigentümer, sondern auch gegenüber dessen Rechtsnachfolgern, Gläubigern und einem Insolvenzverwalter.
Der Pachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Zwar gilt nach § 593b BGB in Verbindung mit § 566 BGB der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" auch für Pachtverhältnisse – aber: Der Pachtvertrag muss bei Eigentumsübergang bereits durch Übergabe vollzogen sein, und in der Zwangsversteigerung sieht § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht des Erstehers vor. Genau hier liegt das wirtschaftliche Risiko: Ein Sonderkündigungsrecht macht die Anlage für eine Bank nicht finanzierbar, weil im Worst Case der Rückbau droht, obwohl die Investition nicht amortisiert ist.
2. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit als Sicherungsanker
Marktstandard zur dinglichen Absicherung ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Sie wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und sichert dem Anlagenbetreiber das Recht, die Anlage zu errichten, zu betreiben, zu warten und nach Ablauf zurückzubauen. Im Unterschied zur Pacht ist sie dinglich, überdauert den Eigentümerwechsel und ist – anders als § 57a ZVG-anfällige Pachtverhältnisse – in der Zwangsversteigerung nach Maßgabe des geringsten Gebots geschützt.
Drei Gestaltungspunkte sind in der Praxis regelmäßig konfliktträchtig:
- Rangstelle: Eine Dienstbarkeit im nachrangigen Rang nützt wenig, wenn vorrangige Grundpfandrechte bestehen, die in der Zwangsversteigerung das geringste Gebot übersteigen. Banken verlangen für die Projektfinanzierung regelmäßig den ersten Rang oder zumindest einen Rangrücktritt der Bestandsgläubiger.
- Inhalt der Dienstbarkeit: Der Inhalt muss präzise gefasst sein – Art und Umfang der zulässigen Anlage, Zugangs- und Leitungsrechte, Recht zum Repowering und zum Austausch der Module gehören in die Eintragungsbewilligung.
- Übertragbarkeit: Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist grundsätzlich nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB). Für die Finanzierungsfähigkeit und einen späteren Asset-Verkauf muss die Übertragbarkeit nach § 1092 Abs. 2 BGB ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch verlautbart werden.
3. Pachtzins, Laufzeit und Indexierung
Der Pachtzins für Freiflächen-PV liegt – je nach Lage, Bonitätsrisiko des Eigentümers und Konkurrenzlage – derzeit bei einer Größenordnung von rund 2.000 bis 4.000 Euro pro Hektar und Jahr; Spitzenlagen darüber sind möglich. Drei Aspekte sind aus Investorensicht zentral:
| Vertragspunkt | Marktüblich | Hinweis |
|---|---|---|
| Laufzeit | 20 bis 30 Jahre, häufig mit Verlängerungsoption | Sollte mindestens den EEG-Förderzeitraum plus Repowering-Option abdecken. |
| Pachtzins-Anpassung | Indexierung am Verbraucherpreisindex, häufig mit Cap und Floor | Eine vollständige VPI-Bindung erhöht das Risiko bei stagnierenden Strompreisen. |
| Erfolgsabhängige Komponenten | Teilweise zusätzliche Beteiligung am Erlös | Aus Investorensicht möglichst durch eine Mindestpacht begrenzt halten. |
| Vorzeitige Beendigung | Kündigung bei Nichterrichtung innerhalb definierter Frist | Frist muss zur EEG-Realisierungsfrist passen, sonst Zielkonflikt. |
4. Schnittstelle Baurecht: § 35 BauGB und § 37 EEG
Die größte Falle in der Frühphase eines Projekts liegt nicht im Pachtvertrag, sondern im Baurecht. Viele Projektentwickler – und teilweise auch Investoren – setzen die baurechtliche Privilegierung und die EEG-Flächenkulisse gleich. Das sind zwei unterschiedliche Regelungsregime mit unterschiedlichen Tatbeständen und unterschiedlichen Rechtsfolgen.
4.1 Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 lit. b BauGB
Im baurechtlichen Außenbereich sind Freiflächen-PV-Anlagen nur dann privilegiert zulässig, wenn sie in einem Korridor entlang von Autobahnen oder Schienenwegen mit mindestens zwei Hauptgleisen errichtet werden. Die Korridorbreite beträgt 200 Meter. Außerhalb dieses Korridors ist die Anlage im Außenbereich nicht privilegiert; sie bedarf eines Bebauungsplans und in aller Regel eines vorherigen Flächennutzungsplan-Änderungsverfahrens.
4.2 Flächenkulisse nach § 37 EEG
Die Förderfähigkeit nach EEG hängt von der Belegenheit auf einer der in § 37 EEG aufgezählten Flächenkategorien ab – etwa Konversionsflächen, Seitenrandstreifen, benachteiligte Gebiete (nach Länderöffnungsklausel) oder versiegelte Flächen. Eine Anlage kann baurechtlich zulässig sein, aber nicht in die EEG-Flächenkulisse fallen – und umgekehrt. Beide Prüfungen müssen parallel und früh erfolgen.
Beobachtung aus der Beratungspraxis
In der Due Diligence bezuschlagter Projektrechte zeigt sich häufig, dass die baurechtliche Sicherung der Pachtflächen noch nicht abgeschlossen ist – insbesondere wenn der Bebauungsplan erst nach Zuschlagserteilung aufgestellt werden soll. Zwischen EEG-Realisierungsfrist und der durchschnittlichen Dauer eines Bauleitplanverfahrens besteht ein struktureller Zielkonflikt, der vertraglich (Rücktrittsrecht des Investors, Verlängerungsoptionen, Pönalvereinbarungen gegenüber dem Veräußerer) sauber abgebildet werden muss.
5. Rückbau und Sicherheitsleistung
Die Rückbauverpflichtung hat zwei Spuren: eine zivilrechtliche aus dem Pachtvertrag und eine öffentlich-rechtliche aus § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB. Für privilegierte Vorhaben im Außenbereich verlangt die Bauaufsichtsbehörde regelmäßig eine Verpflichtungserklärung zum Rückbau, die durch Baulast oder Sicherheitsleistung – häufig in Form einer Bürgschaft – abzusichern ist.
Aus Sicht des Investors und der finanzierenden Bank sind drei Aspekte zentral:
- Höhe der Sicherheit: Die Rückbaukosten werden in der Praxis je nach Anlagengröße auf 25.000 bis 60.000 Euro pro Megawatt geschätzt; Vorgaben einzelner Länder bzw. Genehmigungsbehörden weichen ab.
- Form der Sicherheit: Marktüblich ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern eines Kreditinstituts oder eine Bareinlage auf einem Treuhandkonto. Konzernbürgschaften werden von Behörden zunehmend kritisch gesehen.
- Staffelung: Häufig wird die Sicherheit über die Laufzeit aufgebaut, weil die Rückbaukosten am Ende der Lebensdauer anfallen. Aus Bankensicht muss die Staffelung mit dem Tilgungsplan harmonieren.
6. Sonderfall Agri-Photovoltaik
Bei Agri-PV-Anlagen entstehen zusätzliche Schnittstellen. Wenn die Doppelnutzung GAP-konform ausgestaltet ist (DIN SPEC 91434), bleibt die Fläche grundsätzlich landwirtschaftliche Nutzfläche – mit Auswirkungen auf Direktzahlungen, Grunderwerbsteuer und Bewertung. Der Pachtvertrag muss die Doppelnutzung präzise abbilden: Wer trägt das Risiko, wenn die landwirtschaftliche Nutzung nicht (mehr) GAP-konform durchgeführt werden kann? Wer haftet bei Bewirtschaftungsschäden? Diese Fragen werden in Standardverträgen häufig unterschätzt.
7. Due-Diligence-Punkte beim Erwerb bezuschlagter Projektrechte
Wer ein bezuschlagtes Projekt oder eine Projektgesellschaft erwirbt, kauft die Grundstückssicherung mit ein. Folgende Punkte gehören regelmäßig auf die DD-Liste:
- Liegt die Dienstbarkeit im ersten Rang oder im Range nach abgelösten Grundpfandrechten?
- Ist die Übertragbarkeit der Dienstbarkeit nach § 1092 Abs. 2 BGB vereinbart und eingetragen?
- Sind Zugangs-, Leitungs- und Reparaturrechte ausreichend spezifiziert?
- Existieren wirksame Vorkaufs- oder Rückerwerbsrechte des Grundstückseigentümers?
- Ist der Bebauungsplan in Kraft oder befindet er sich noch im Verfahren – und in welchem Stadium?
- Welche Auflagen aus dem Bebauungsplan oder der Baugenehmigung wirken in die Wirtschaftlichkeit hinein (z. B. Modulhöhe, Einfriedungen, naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen)?
- Ist die Rückbausicherheit gestellt, in welcher Form und zu welchem Zeitpunkt erhöht sie sich?
- Bei Agri-PV: Ist die GAP-Konformität durch Sachverständigengutachten oder Behördenbestätigung dokumentiert?
Fazit
Die Grundstückssicherung entscheidet über die Finanzierbarkeit und damit über den Wert eines PV-Projekts. Ein sorgfältig ausgehandelter Pachtvertrag, die rangrichtig eingetragene und übertragbar gefasste Dienstbarkeit sowie die klare Trennung zwischen baurechtlicher Privilegierung und EEG-Flächenkulisse sind die drei tragenden Säulen.
Wer in der Frühphase nur den Pachtvertrag betrachtet und die baurechtliche sowie die dingliche Spur vernachlässigt, kauft sich Rechtsrisiken ein, die später bei Realisierungsfrist, Finanzierung oder Exit teuer werden.
Vor dem Erwerb eines bezuschlagten Projekts oder beim Aufsetzen Ihrer eigenen Projektentwicklung: Wir prüfen Pachtverträge, Dienstbarkeiten und die baurechtliche Spur strukturiert und bankfähig.
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