Dingliche Absicherung als Schlüssel zur Flächensicherung
Ein Nutzungsvertrag wirkt zunächst nur zwischen den jeweiligen Vertragsparteien. Ob die vereinbarte Grundstücksnutzung auch gegenüber Dritten Bestand hat, zeigt sich erst im Ernstfall, etwa wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt, zwangsversteigert wird oder der Anlagenbetreiber in die Insolvenz gerät. Bei einem Projekt mit 20 bis 30 Jahren Laufzeit und einem hohen Fremdkapitalanteil steht und fällt die Investition damit, ob die Nutzung der vorgesehenen Fläche langfristig erhalten bleibt. Die Lösung des Problems liegt im Sachenrecht: Eine dingliche Absicherung, die gegenüber jedermann und unabhängig vom Schicksal des Nutzungsvertrags fortbesteht.
Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Wer als Anlagenbetreiber oder als finanzierende Bank ein Nutzungsrecht dinglich absichern möchte, stößt in der Vertragspraxis fast zwangsläufig auf den Begriff der Grunddienstbarkeit – er hat sich als Sammelbegriff für sachenrechtliche Sicherungen eingebürgert. Diese Begriffsverwendung ist jedoch häufig irreführend: Eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB kann nur zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen, herrschenden Grundstücks bestellt werden (§ 1019 BGB). Ein Anlagenbetreiber, der als Projektgesellschaft auftritt und über kein eigenes Grundstück verfügt, kann deshalb regelmäßig nicht Berechtigter einer Grunddienstbarkeit sein.
In diesen Fällen stellt das richtige Sicherungsinstrument in der Regel die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB dar. Sie kann zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person bestellt werden, ohne dass diese Eigentümer eines Grundstücks sein muss. Über § 1090 Abs. 2 BGB gelten die Vorschriften über Grunddienstbarkeiten (etwa zu Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit sowie ihrer Ausübung) entsprechend, mit Ausnahme der Vorschriften, die spezifisch das herrschende Grundstück betreffen.
Gegenüberstellung
Für die Vertragsgestaltung ist die Unterscheidung mehr als eine bloße Frage der Begrifflichkeit: Wer das falsche Sicherungsinstrument wählt, riskiert, dass das gewünschte Recht in dieser Form gar nicht wirksam bestellt werden kann. Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Unterschiede und, worauf es im Einzelnen ankommt.
| Merkmal | Grunddienstbarkeit, §§ 1018 ff. BGB | Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB |
|---|---|---|
| Berechtigter | Jeweiliger Eigentümer eines herrschenden Grundstücks | Eine bestimmte natürliche oder juristische Person |
| Übertragbarkeit | Geht nur zusammen mit dem herrschenden Grundstück auf dessen jeweiligen Eigentümer über | Grundsätzlich nicht übertragbar, personengebunden (§ 1092 Abs. 1 BGB) – seit der Reform 2024 Ausnahme für Erneuerbare-Energien-Anlagen (§ 1092 Abs. 3 BGB n. F., dazu sogleich) |
| Dauer | Grundsätzlich unbegrenzt, solange herrschendes Grundstück besteht; endet insbesondere durch Aufhebung oder Erlöschen der Dienstbarkeit | Bei juristischen Personen an deren Fortbestand gekoppelt – für Projektgesellschaften praktikabel; Erlöschen bei endgültigem Wegfall des Sicherungszwecks möglich |
| Einschlägig für Anlagenbetreiber | Regelmäßig nicht, da der Betreiber über kein herrschendes Grundstück verfügt | Regelfall |
Neu seit 2024: Übertragbarkeit für Erneuerbare-Energien-Anlagen
Wird ein Projekt verkauft, refinanziert, oder muss wegen einer Insolvenz des Betreibers ein Nachfolger einspringen, stellt sich für alle Beteiligten dieselbe Frage: Geht die bestehende Dienstbarkeit automatisch mit über oder muss sie ggf. aufwendig mit einer erneuten Grundbucheintragung neu bestellt werden? Bis vor einigen Jahren lautete die Antwort für Anlagenbetreiber noch: nein. Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) hat der Gesetzgeber die Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen deutlich erweitert. Seit dem 17. Oktober 2024 ermöglicht § 1092 Abs. 3 BGB in bestimmten Fällen den Übergang der Dienstbarkeit auf einen Nachfolgebetreiber, ohne dass es einer erneuten Bestellung bedarf.
Bislang sah das Gesetz nur wenige Ausnahmen vom Grundsatz der Nichtübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten vor, insbesondere für Dienstbarkeiten zugunsten von Leitungs- und Versorgungsunternehmen. Seit Oktober 2024 werden von dieser Ausnahme auch Dienstbarkeiten erfasst, die einer juristischen Person oder rechtsfähigen Personengesellschaft die Nutzung eines Grundstücks für Anlagen zur Nutzung von Wasserkraft, Windenergie, solarer Strahlungsenergie, Geothermie, Umweltwärme oder Energie aus Biomasse sowie für bestimmte Wasserstoffanlagen gestatten.
Mit der Neuregelung kann nicht nur die Ausübung der Dienstbarkeit, sondern die Dienstbarkeit selbst ohne erneute Grundbucheintragung auf einen Nachfolgebetreiber übertragen werden, etwa im Falle eines Betreiberwechsels infolge eines Projektverkaufs (Asset-Deal) oder infolge einer Insolvenz.
Zwei Einschränkungen sind dabei zu beachten: Die Neuregelung gilt nur für Dienstbarkeiten, deren Eintragungsbewilligung nach dem Stichtag des 17. Oktobers 2024 notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt wurden. Für Dienstbarkeiten, deren Eintragungsbewilligung vor diesem Stichtag erfolgt ist, verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage.
Nach überwiegender Auffassung erfasst die Übertragbarkeit zudem nur das eigentliche Nutzungsrecht, nicht jedoch die in der Praxis häufig zusätzlich vereinbarten Nebenrechte wie Bau- und Bepflanzungsverbote, Abstandsflächen- oder Rotorüberstreichungsrechte. Da die Vorschrift noch jung ist, fehlt es zu dieser Abgrenzung bislang an gefestigter Rechtsprechung.
Rang vor Recht: Warum die Eintragung allein nicht genügt
Eine eingetragene Dienstbarkeit vermittelt für sich genommen noch keine Sicherheit – entscheidend ist vielmehr ihr Rang. Ist das Grundstück bereits mit einer Grundschuld belastet, kann die später eingetragene Dienstbarkeit im Falle der Zwangsversteigerung ersatzlos untergehen: Der Betreiber stünde trotz eingetragenen Rechts plötzlich ohne Nutzungsgrundlage da und mit ihm die finanzierende Bank ohne werthaltige Sicherheit. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert dem Betreiber Zutritt, Errichtung, Betrieb und Leitungsführung auf der belasteten Fläche unabhängig vom schuldrechtlichen Schicksal des Nutzungsvertrags. Entscheidend ist dabei der Rang im Verhältnis zu bereits eingetragenen Grundpfandrechten in Abteilung III.
- Bestehende Grundschuld vorrangig: Ist die Fläche bereits mit einer Grundschuld belastet, geht diese im Rang vor, wenn die Dienstbarkeit erst später eingetragen wird.
- Risiko der Zwangsversteigerung: Kommt es zur Verwertung der vorrangigen Grundschuld, kann die nachrangige Dienstbarkeit nach den Vorschriften des ZVG erlöschen, sofern sie nicht vom Ersteher zu übernehmen ist.
- Lösung über Rangrücktritt: Der Grundschuldgläubiger tritt im Rang hinter die Dienstbarkeit zurück oder bewilligt deren Vorrang, sodass sie auch im Verwertungsfall erhalten bleibt.
Ohne Rangrücktritt der finanzierenden Bank des Grundstückseigentümers ist die dingliche Sicherung des Anlagenbetreibers im Ernstfall praktisch wertlos. Die Rangrücktrittserklärung sollte daher regelmäßig Bestandteil der Vertragsverhandlung sein und nicht erst nachträglich eingeholt werden. Zusätzlich lässt sich, insbesondere bei größeren Projekten, eine eigene beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der den Anlagenbetreiber finanzierenden Bank bestellen. Sie sichert, dass im Insolvenzfall des Betreibers ein Übernehmer oder die Bank selbst die Fläche weiter nutzen kann, um das Projekt zu verwerten oder fortzuführen. Bei Dienstbarkeiten, deren Eintragungsbewilligung nach dem 17. Oktober 2024 notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt worden ist, tritt die Übertragbarkeit nach § 1092 Abs. 3 BGB als zusätzliche Option hinzu. Sie ersetzt eine Bank-Dienstbarkeit jedoch nicht vollständig, da sie sich die Übertragbarkeit nach überwiegender Auffassung nur auf das Kernnutzungsrecht bezieht.
Projekt beendet – und die Dienstbarkeit?
Aus Sicht des Grundstückseigentümers wirft die dingliche Sicherung noch eine zweite, oft übersehene Frage auf: Was geschieht mit der Belastung, wenn das Projekt eines Tages beendet ist? Die dingliche Sicherung besteht unabhängig vom schuldrechtlichen Nutzungsvertrag fort – sie erlischt nicht automatisch mit dessen Beendigung. Ohne besondere Regelung bliebe das Grundstück damit über das eigentliche Vertragsende hinaus formal belastet, was sich etwa bei einem späteren Verkauf oder einer Anschlussnutzung der Fläche als hinderlich erweist. In der Praxis wird dem regelmäßig durch eine auflösende Bedingung der Dienstbarkeit oder durch einen schuldrechtlichen Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung begegnet, der mit Beendigung des Nutzungsvertrags fällig wird. Diese Regelung sollte inhaltlich mit der Rückbauverpflichtung verzahnt sein, die Gegenstand von Teil 4 dieser Reihe ist.
Für die Vertragspraxis lässt sich daher festhalten: Der erste Schritt zu einer belastbaren Flächensicherung ist die Wahl des richtigen Sicherungsinstruments: Für Anlagenbetreiber und finanzierende Banken ist dies in der Regel die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB – nicht die Grunddienstbarkeit im engeren Sinne. Ihre praktische Durchsetzungskraft steht und fällt anschließend mit zwei Punkten: dem Rang gegenüber bestehenden Grundpfandrechten – und einer klaren Regelung zur Löschung nach Vertragsende. Seit der Reform des § 1092 Abs. 3 BGB lässt sich eine Dienstbarkeit, deren Eintragungsbewilligung nach dem 17. Oktober 2024 erfolgt ist, zudem ohne erneute Grundbucheintragung auf einen Nachfolgebetreiber übertragen – ein bei Betreiberwechseln und in der Projektfinanzierung praktisch bedeutsamer Fortschritt gegenüber der früheren Rechtslage.
Teil 2 behandelt die Bindung des Grundstückseigentümers während der Projektierungsphase. Teil 4 knüpft an die Löschung der Dienstbarkeit an und behandelt die Rückbauverpflichtung sowie deren Absicherung durch Bürgschaft.
Mareike zur Mühlen berät und vertritt Unternehmen und Privatpersonen in zivilrechtlichen Angelegenheiten – außergerichtlich und vor Gericht. Sie ist darüber hinaus in den Bereichen des Vertrags- und Gesellschaftsrechts tätig.
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