Wärmenetzpaket statt AVBFernwärmeV-Novelle: Was sich für Wärmelieferverträge ändert

Das Bundeskabinett hat am 26. August 2026 die Eckpunkte zum sogenannten Wärmenetzpaket beschlossen. Danach sollen AVBFernwärmeV und FFVAV aufgehoben und ihre Regelungen in ein neues Wärmenetzgesetz überführt werden. Damit stünde die zivilrechtliche Statik des Wärmeliefervertrages zur Disposition. Beschlossen ist bislang allerdings nur eine politische Absichtserklärung.

Auf einen Blick

• Beschlossen sind Eckpunkte, kein Gesetzentwurf. Referentenentwurf, Länder- und Verbändeanhörung sowie das parlamentarische Verfahren stehen noch aus.
• AVBFernwärmeV und FFVAV sollen aufgehoben und in einem Wärmenetzgesetz zusammengeführt werden. Auch § 556c BGB und die WärmeLV sollen angepasst werden.
• Preisänderungsklauseln sollen Kosten- und Marktelement behalten. Gas-Börsenindizes im Marktelement sollen ausgeschlossen werden, alternativ soll eine Ausrichtung an der tatsächlichen Kostenstruktur möglich sein.
• Das einseitige Recht zur Anpassung von Ausgangspreisen und Preisänderungsklausel soll erstmals gesetzlich geregelt und durch ein Sonderkündigungsrecht flankiert werden.
• Das Kostenneutralitätsgebot soll um eine Mehrbelastung von bis zu 50 ct je Quadratmeter Wohnfläche modifiziert werden, eine Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559e BGB soll insoweit ausgeschlossen sein.
• Bestandsverträge sollen nach der angekündigten Übergangsregelung grundsätzlich erfasst werden. Ausnahmen sind nur für fristgebundene Rechte in Aussicht gestellt.

Der Vorlauf: eine Novelle, die schon zweimal nicht kam

Die Ablösung der AVBFernwärmeV ist keine neue Idee, sondern der dritte Versuch. Ein Referentenentwurf aus Juli 2022 wurde nicht weiterverfolgt. Ein zweiter Anlauf mit Entwürfen vom Juli und vom November 2024 scheiterte, nachdem die Versorgerseite die Fassung als einseitig belastend abgelehnt und die Verbraucherschutzseite Einschränkungen der Kundenrechte kritisiert hatte. Der für Dezember 2024 vorgesehene Kabinettsbeschluss unterblieb, und die Novelle kam in der vergangenen Legislaturperiode nicht mehr zustande.

Das ist für die Bewertung der aktuellen Eckpunkte der wesentliche Befund. Die Konfliktlinie zwischen Investitionssicherheit auf der einen und Verbraucherschutz auf der anderen Seite hat das Vorhaben bereits zweimal aufgehalten, und sie ist unverändert. Für die Vertragspraxis blieb es deshalb bei einer Verordnung aus dem Jahr 1980, die zuletzt 2021 punktuell geändert wurde. Die Auseinandersetzung um Preisänderungsklauseln, Ausgangspreise und Rückforderungen entschied nicht der Verordnungsgeber, sondern die Zivilgerichte.

Die Lücke hat der VIII. Zivilsenat gefüllt

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren das Fernwärmevertragsrecht in wesentlichen Punkten selbst ausgeformt. Wer die Eckpunkte liest, erkennt an mehreren Stellen den Versuch, diese Rechtsprechung zu kodifizieren. Das gilt insbesondere für die Anerkennung eines einseitigen Anpassungsrechts und für die Bindung dieses Rechts an Kostenorientierung, Marktorientierung und Transparenz.

Aktuelle Rechtsprechung

Bereits mit Urteil vom 25.06.2014, VIII ZR 344/13, hat der BGH herausgearbeitet, dass eine zunächst wirksame Preisänderungsklausel mit Wirkung für die Zukunft unwirksam werden kann, wenn sie infolge veränderter Kosten- oder Marktverhältnisse die nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV erforderliche Kosten- und Marktorientierung nicht mehr gewährleistet. Mit Urteil vom 26.01.2022, VIII ZR 175/19, hat der BGH sodann aus § 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV die Berechtigung und, soweit das Kundeninteresse dies erfordert, die Verpflichtung des Versorgers abgeleitet, eine unwirksame oder unwirksam gewordene Preisänderungsklausel im laufenden Versorgungsverhältnis mit Wirkung für die Zukunft anzupassen. Zugleich hat er klargestellt, dass der Versorger nicht berechtigt ist, wirksam vereinbarte Preise einseitig nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB zu ändern. Mit den Urteilen vom 27.09.2023, VIII ZR 249/22 und VIII ZR 263/22, hat der Senat den hierbei bestehenden Gestaltungsspielraum des Versorgers konkretisiert und insbesondere an die Anforderungen der Transparenz sowie der Kosten- und Marktorientierung gebunden. Mit den Urteilen vom 25.09.2024, VIII ZR 165/21 und VIII ZR 20/22, hat er schließlich die im Wege ergänzender Vertragsauslegung entwickelte Dreijahreslösung für Fernwärmelieferungsverhältnisse fortentwickelt und hierbei ausdrücklich auf die hohen Investitionen des Fernwärmeversorgers und die regelmäßig sehr langen Mindestvertragslaufzeiten abgestellt.

Diese Judikatur ist der eigentliche Maßstab, an dem sich das künftige Wärmenetzgesetz messen lassen muss. Sie zeigt zugleich, wo die Reibungsflächen liegen. Der Senat hat den Interessenausgleich über §§ 133, 157 BGB und über § 134 BGB hergestellt, also über allgemeines Zivilrecht. Sollen künftig tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen normiert werden, gewönne die Praxis an Rechtssicherheit, verlöre aber an Spielraum für die Einzelfallbetrachtung.

Der geplante Wechsel von der Verordnung zum Gesetz wäre kein Formwechsel

Ein aus unserer Sicht zentraler Punkt der Eckpunkte wird in der öffentlichen Diskussion bislang kaum beachtet. Nach § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV sind die §§ 2 bis 34 der Verordnung unmittelbar Bestandteil des Versorgungsvertrages, und zwar nach der Rechtsprechung des BGH in der jeweils geltenden Fassung. Die Verordnung wirkt damit als gesetzlich angeordneter Vertragsinhalt. Sie ist der Grund, weshalb Fernwärmeverträge in Deutschland trotz sehr unterschiedlicher Formulierungen eine gemeinsame Grundstruktur aufweisen.

Würde die AVBFernwärmeV aufgehoben und ihr Inhalt in ein Wärmenetzgesetz überführt, entfiele dieser Einbeziehungsmechanismus. Ein Gesetz gälte kraft Gesetzes und nicht kraft vertraglicher Inkorporation. Für die Praxis stellten sich dann zwei Fragen. Erstens, wie vertragliche Verweisungen auf die AVBFernwärmeV in der jeweils geltenden Fassung nach der Aufhebung auszulegen sind. In Betracht kommt eine Auslegung als dynamische Verweisung auf das Nachfolgerecht, was über §§ 133, 157 BGB und gegebenenfalls über eine ergänzende Vertragsauslegung zu begründen wäre. Zweitens, was mit denjenigen Klauseln geschähe, die den Verordnungstext abgeschrieben haben und nach einer Aufhebung als isolierte Allgemeine Geschäftsbedingung an §§ 307 ff. BGB zu messen wären, ohne noch von der Privilegierung des § 310 Abs. 2 BGB oder der verordnungsrechtlichen Legitimation getragen zu sein.

Hinzu tritt die angekündigte Übergangsregelung. Nach den Eckpunkten sollen grundsätzlich auch Bestandsverträge dem neuen Rechtsrahmen unterfallen, ausgenommen nur Konstellationen, in denen die Ausübung eines Rechts fristgebunden ist. Das wäre ein Fall unechter Rückwirkung. Sie ist im Grundsatz zulässig, verlangt aber eine Abwägung mit dem Vertrauen der Vertragsparteien in den Fortbestand der Kalkulationsgrundlagen. Gerade dort, wo Ausgangspreise, Baukostenzuschüsse und Amortisationsrechnungen auf der bisherigen Rechtslage aufsetzen, wird das im Gesetzgebungsverfahren zu klären sein.

Die zivilrechtlichen Kernpunkte im Einzelnen

1. Preisänderungsklauseln sollen zweigliedrig bleiben, aber den Gasbezug verlieren

Es soll dabei bleiben, dass eine Preisänderungsklausel ein Kostenelement und ein Marktelement enthalten muss. Vorgesehen sind der Ausschluss von Gas-Börsenindizes im Marktelement und die zusätzliche Möglichkeit, die Klausel statt an einem Kostenindex an der tatsächlichen Kostenstruktur auszurichten. Angekündigt ist ferner eine symmetrische Ausgestaltung, die auch Kostensenkungen zugunsten des Kunden abbildet. Sollte es so kommen, würde ein erheblicher Teil des Klauselbestandes anpassungsbedürftig, weil das Marktelement vielfach an Erdgasnotierungen gekoppelt ist. Wer eine unwirksame Klausel weiterverwendet, riskiert nicht nur die Unanwendbarkeit der Preisanpassung, sondern Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.

2. Das einseitige Anpassungsrecht soll vom Auslegungsproblem zum Tatbestand werden

Bislang wird das Recht zur einseitigen Anpassung aus § 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV hergeleitet, wobei § 24 Abs. 4 Satz 4 AVBFernwärmeV in der seit Oktober 2021 geltenden Fassung die Änderung durch öffentliche Bekanntgabe ausschließt. Künftig soll ein gesetzliches Recht bestehen, sowohl die Ausgangspreise als auch die Klausel selbst anzupassen, wenn in die Dekarbonisierung oder in einen ihr dienenden Netzausbau investiert wird. Ergänzt werden soll dies um eine Anpassungspflicht bei Änderung des Erzeugungsmixes, eine angemessene Ankündigungsfrist, das Verbot der Preiserhöhung vor Inbetriebnahme der neuen Anlage und die Berücksichtigung angemessener Abschreibungszeiträume. Dogmatisch entstünde damit ein gesetzliches Gestaltungsrecht, dessen Ausübung der gerichtlichen Kontrolle unterläge. Offen bleibt in den Eckpunkten, wie sich dieses Recht zu § 315 BGB verhält und wen die Darlegungs- und Beweislast für die Investition und ihre Umlagefähigkeit trifft.

3. Leistungsanpassung als künftig befristeter Anspruch

Einen Anspruch auf Anpassung der vertraglich vereinbarten Wärmeleistung kennt bereits § 3 AVBFernwärmeV. Nach den Eckpunkten soll er auf den Fall der Überdimensionierung erweitert, zugleich aber von einer vorherigen Energieberatung abhängig gemacht und in dieser Variante auf die ersten drei Jahre der Vertragslaufzeit befristet werden. Diese Frist wäre eine Ausschlussfrist, was die Beratung von Anschlussnehmern in der Anfangsphase des Vertrages erheblich aufwerten würde. Eine spätere Erhöhung der Leistung soll nur noch einvernehmlich möglich sein, was faktisch eine Einbahnstraße schüfe. Zudem soll der Versorger die Anpassung ablehnen dürfen, wenn ein Schwellenwert unterschritten würde, und für kleine Netze sowie Großverbraucher sind Sonderregelungen angekündigt.

4. Außerordentliche Kündigung und Amortisationsausgleich

Der Kunde soll außerordentlich kündigen können, wenn er die Wärmelieferung vollständig durch erneuerbare Energien ersetzen will und das Wärmenetz die Anforderungen des Wärmeplanungsgesetzes nicht erfüllt. Die Nachweislast für den ausschließlichen Einsatz erneuerbarer Energien soll beim Kunden liegen. Erfolgte die Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem ersten Vertragsschluss, soll der Versorger einen angemessenen Ausgleich für nicht abgeschriebene kundenspezifische Investitionen verlangen können, unter Anrechnung geleisteter Baukostenzuschüsse und Hausanschlusskosten. Das wäre ein gesetzlicher Ausgleichsanspruch eigener Art und kein Schadensersatz, sodass es auf ein Verschulden nicht ankäme. Da § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV die Vertragslaufzeit ohnehin auf zehn Jahre begrenzt, dürfte sich der Streit von der Zulässigkeit der Kündigung auf die Bezifferung des Ausgleichs verlagern.

5. § 556c BGB und eine mögliche Verschiebung der Kostenverteilung im Mietverhältnis

Das Kostenneutralitätsgebot soll dahin modifiziert werden, dass bei einer erheblichen Investition des Vermieters oder eines Dritten in die Heizungsanlage eine monatliche Mehrbelastung des Mieters von bis zu 50 ct je Quadratmeter Wohnfläche zulässig ist. Die Erheblichkeit soll in der Gesetzesbegründung typisiert werden, wobei der Anschluss an ein Wärmenetz und die Errichtung einer neuen Heizungsanlage durch einen Dritten als Regelfall gelten. Ohne solche Investition, etwa beim Betriebsführungscontracting, bleibt es beim bisherigen Maßstab. Für die Umstellung soll eine Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559e BGB ausgeschlossen sein, geprüft werden soll zudem eine Herabsetzung der Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB und der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 558 BGB. Praktisch am weitreichendsten wäre die Erstreckung des Anwendungsbereichs auf sich selbst versorgende Mieter, insbesondere bei Gasetagenheizungen, denn damit würde ein bislang von § 556c BGB nicht erfasster Bestand einbezogen.

6. Behördliche Preisaufsicht und zivilgerichtliche Kontrolle

Vorgesehen sind eine ex-post-Preisaufsicht auf Bundesebene, Offenlegungspflichten zu Preis- und Kostenbestandteilen sowie die Möglichkeit, geplante Investitionen und einseitige Preisanpassungen vorab genehmigen zu lassen. Zum Verhältnis zur Zivilgerichtsbarkeit sagen die Eckpunkte lediglich, dass eine sinnvolle Verzahnung mit dem Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen und den zivilgerichtlichen Überprüfungsmöglichkeiten erfolgen soll. Das ist die entscheidende Leerstelle. Entfaltete eine Vorabgenehmigung keine Tatbestandswirkung für das Zivilgericht, bliebe das Versprechen der Investitionssicherheit weitgehend leer. Entfaltete sie eine solche Wirkung, würde die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB verkürzt. Beides ist derzeit offen. Hinzuweisen ist ferner darauf, dass die Anrufung einer solchen Verbraucherschlichtungsstelle die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB hemmen würde, was für die Bearbeitung von Rückforderungsfällen erhebliche Bedeutung hat.

Praxishinweis

Auch wenn offen ist, ob und in welcher Fassung das Vorhaben Gesetz wird, empfehlen wir Versorgern und Anschlussnehmern, den Klauselbestand jetzt zu inventarisieren. Zu erfassen sind die Verweisungstechnik auf die AVBFernwärmeV, die Zusammensetzung des Marktelements einschließlich etwaiger Gasnotierungen, die Symmetrie der Klausel bei Kostensenkungen sowie die Dokumentation der Kostenbasis der Ausgangspreise. Der letzte Punkt wird unterschätzt. Wer die tatsächliche Kostenstruktur nicht belegen kann, wird die neue Alternative zur Indexbindung nicht nutzen können und im Streitfall auch die Angemessenheit einer Preisanpassung nicht darlegen.

Fazit

Beschlossen sind Eckpunkte, kein Gesetz. Es folgen ein Referentenentwurf, die Länder- und Verbändeanhörung und das parlamentarische Verfahren. Nach zwei gescheiterten Anläufen verbietet sich jede Prognose darüber, ob und mit welchem Inhalt das Wärmenetzgesetz kommt. Sämtliche hier dargestellten Regelungen stehen unter diesem Vorbehalt. Wer allerdings abwartet, arbeitet weiter auf einer Vertragsgrundlage, die im Kern nicht vom Verordnungsgeber, sondern vom VIII. Zivilsenat getragen wird. Die Prüfung der eigenen Klauseln lohnt sich unabhängig davon, wann und in welcher Fassung das Wärmenetzgesetz kommt.

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Autor

Arne Fleßer

Stein Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Standort Berlin

Arne Fleßer berät Unternehmen, Versorger und Privatpersonen in zivilrechtlichen und energierechtlichen Fragestellungen. Vom Berliner Standort aus liegt ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit auf der Gestaltung und Prüfung von Liefer- und Nutzungsverträgen im Energiesektor. Hinzu kommt die gerichtliche Durchsetzung und Abwehr zivilrechtlicher Ansprüche, insbesondere in Preis- und Abrechnungsstreitigkeiten.

Dieser Beitrag gibt den Sachstand zum 27.08.2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellten Eckpunkte sind noch nicht Gesetz, Änderungen im weiteren Verfahren sind möglich. Für Entscheidungen im konkreten Fall empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung.