Verkauf des Grundstücks während der Vertragslaufzeit: Kauf bricht nicht Miete – aber ab wann?
Grundstücksnutzung für Solar- und Windenergieanlagen – Miete, Dienstbarkeit, Rückbau
Über eine Vertragslaufzeit von 20 bis 30 Jahren ist ein Eigentümerwechsel in Bezug auf die genutzte Fläche keine Seltenheit – Erbfälle, Verkäufe, Umstrukturierungen. Für den Anlagenbetreiber stellt sich dabei eine Frage, die zunächst beruhigend beantwortet scheint: Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", gesetzlich geregelt in § 566 Abs. 1 BGB (i. V. m. § 578 Abs. 1 BGB für die Grundstücksmiete), bietet ausreichende Rechtssicherheit, oder? Diese Annahme trifft grundsätzlich zu – gilt aber nicht uneingeschränkt.
Der folgende Beitrag beleuchtet die genauen Grenzen dieses Grundsatzes und weist gerade mit Blick auf Teil 2 unserer Beitragsreihe darauf hin, dass in der Schwebezeit vor der Inbetriebnahme einer PV-Anlage eine relevante Lücke liegen kann, die in der Praxis leicht übersehen wird.
Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete
Da Nutzungsverträge für Solar- und Windenergieanlagen nach dem in Teil 1 gefundenen Ergebnis als Mietverträge zu qualifizieren sind, gilt für sie über § 578 Abs. 1 BGB auch § 566 Abs. 1 BGB: Wird das Grundstück nach Überlassung an den Betreiber veräußert, tritt der Erwerber automatisch anstelle des bisherigen Eigentümers in die sich aus dem Nutzungsvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein – ohne dass es dazu einer gesonderten Vertragsübernahme oder der Zustimmung des Betreibers bedürfte.
§ 566 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Mieter im Zeitpunkt der Veräußerung bereits überlassen war. Mit Überlassung der Mietsache sieht sich ein Mieter als unmittelbarer Besitzer grundsätzlich stets dem Herausgabeanspruch des Eigentümers als dinglichem Vollrecht gemäß § 985 BGB ausgesetzt – der nur dann unbegründet ist, soweit ein entsprechendes eigenes oder abgeleitetes Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB besteht. Der Mietvertrag, konkret die Überlassungsschuld des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB, gewährt dem Mieter ein solches unmittelbares Recht zum Besitz. Dieses Recht zum Besitz besteht aber grundsätzlich nur im Verhältnis zum ursprünglichen Vermieter. Da der Mieter regelmäßig nicht in eigentumsrechtliche Verfügungen über die Mietsache involviert ist, kann er nicht wissen, ob und wann eine Eigentumsübertragung erfolgt – er könnte durch sie also stets seinen berechtigten Besitz verlieren. Dieses schützenswerte Interesse sichert § 566 Abs. 1 BGB gesetzlich ab. Aus dem Tatbestandsmerkmal der Überlassung im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung folgt im Umkehrschluss: War die Sache zwar vertraglich geschuldet, aber noch nicht im Besitz des Mieters, greift § 566 BGB nicht.
Die Lücke in der Schwebezeit: Übereignung vor Überlassung
Genau hier liegt das praktische Risiko für Projekte mit langer Vorlaufzeit. Wie in Teil 2 gezeigt, vergehen zwischen Vertragsschluss und tatsächlichem Baubeginn häufig mehrere Jahre – und in dieser Schwebezeit hat der Betreiber die Fläche in aller Regel noch nicht im mietrechtlichen Sinne überlassen bekommen. Verkauft der Eigentümer das Grundstück in dieser Phase, tritt der Erwerber nicht automatisch nach § 566 BGB in den Vertrag ein. Einschlägig ist stattdessen § 567a BGB – und diese Vorschrift schützt den Betreiber erheblich schwächer.
Nach § 567a BGB gelten die Rechtsfolgen des § 566 Abs. 1 BGB bei einer Veräußerung vor Überlassung nur dann, wenn der Erwerber gegenüber dem Veräußerer die Erfüllung der sich aus dem Nutzungsvertrag ergebenden Pflichten übernommen hat (Erfüllungsübernahme, § 415 BGB). Fehlt eine solche Erfüllungsübernahme, entsteht zwischen Erwerber und Betreiber überhaupt keine vertragliche Beziehung. Der Betreiber ist dann auf Ansprüche gegen seinen ursprünglichen Vertragspartner beschränkt – der das Grundstück aber gerade nicht mehr besitzt und die geschuldete Nutzung tatsächlich nicht mehr verschaffen kann. Insbesondere das Primärleistungsinteresse an der Grundstücksnutzung ist so nicht mehr erfüllbar. Ob eine Erfüllungsübernahme vorliegt, hängt allein von der Abrede zwischen Veräußerer und Erwerber ab; der Betreiber hat darauf keinen Einfluss.
Dass dieses Szenario keine theoretische Konstruktion ist, zeigt der Sachverhalt aus Teil 2: In dem von BGH entschiedenen Fall, BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24, war die spätere Beklagte nach den mitgeteilten Feststellungen nicht die ursprüngliche Vertragspartnerin, sondern Rechtsnachfolgerin der Grundstückseigentümerin, die den Nutzungsvertrag 2017 abgeschlossen hatte – wobei es im beschriebenen Fall gerade während der Schwebezeit zu Streitigkeiten kam. Wie genau diese Rechtsnachfolge zustande kam, ist den ausgewerteten Quellen nicht zu entnehmen; der Fall zeigt aber, dass ein Wechsel auf Eigentümerseite während der Schwebezeit in der Praxis vorkommt und rechtlich vorausschauend durchdacht sein will.
Nach der einschlägigen Verkehrsauffassung genügt für eine Überlassung im Sinne des § 566 BGB bereits die Übergabe der Schlüssel – ein Bezug oder die Einrichtung eines Betriebs sind nicht erforderlich. Übertragen auf Nutzungsverträge für Energieanlagen bedeutet das: Der bloße Vertragsschluss genügt sicher nicht. Ob bereits die Einräumung eines Zutritts- oder Vermessungsrechts während der Genehmigungsphase als Überlassung ausreicht, ist – soweit ersichtlich – jedenfalls höchstrichterlich nicht geklärt und dürfte vom Umfang der eingeräumten Befugnisse im Einzelfall abhängen. Betreiber sollten sich hierauf nicht verlassen und stattdessen auf eine der im Folgenden dargestellten Absicherungen hinwirken.
Schuldrechtliche Zusatzsicherung: die Nachfolgeklausel
Bevor man für die Schwebezeit allein auf eine dingliche Lösung setzt, lohnt der Blick auf eine schuldrechtliche Zwischenlösung: eine im Nutzungsvertrag selbst verankerte Nachfolgeklausel. Sie setzt nicht bei § 567a BGB und dessen Abhängigkeit von einer Abrede zwischen Veräußerer und Erwerber an, sondern bei den ursprünglichen Vertragsparteien selbst.
Eine Nachfolgeklausel kann den künftigen, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch unbekannten Erwerber nicht unmittelbar binden – Verträge zulasten Dritter sind dem deutschen Zivilrecht fremd. Sie kann daher immer nur den Eigentümer selbst verpflichten: dazu, im Falle einer Veräußerung während der Schwebezeit auf den Erwerber einzuwirken und die Fortführung des Nutzungsvertrags sicherzustellen, etwa im Wege der in § 567a BGB vorausgesetzten Erfüllungsübernahme (§ 415 BGB) oder einer vollständigen Vertragsübernahme. Eine solche Verpflichtung wird in der Praxis meist mit einer Sanktion für den Fall der Nichteinhaltung verbunden – von der einfachen, deklaratorisch klargestellten Schadensersatzhaftung nach § 280 Abs. 1 BGB bis zur echten Vertragsstrafe (§ 339 BGB) oder einer pauschalierten Schadensersatzregelung –, weil dem Betreiber gegen den am Nutzungsvertrag nicht beteiligten Erwerber selbst kein Erfüllungsanspruch zusteht.
In der Vertragspraxis steht eine solche Nachfolgeklausel selten allein, sondern ist Teil eines umfassenderen Regelungskomplexes, der Nachfolgefragen auf allen Seiten eines Energieprojekts adressiert – kurz zusammengefasst:
- Eine Informationspflicht des Eigentümers, einen bevorstehenden oder vollzogenen Verkauf unverzüglich anzuzeigen und die Veräußerung durch geeignete Unterlagen zu belegen, verschafft dem Betreiber die tatsächliche Möglichkeit, die Einhaltung der Nachfolgeklausel frühzeitig zu überprüfen – ohne die Klausel selbst dinglich zu verstärken.
- Spiegelbildlich zur Eigentümerseite wird meist auch die Übertragung durch den Betreiber selbst geregelt: Ein an sich freies Zustimmungsermessen des Eigentümers wird dabei häufig auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes – typischerweise Bonitätszweifel – beschränkt, mit Erleichterungen für rein konzerninterne Übertragungen.
- Eine Stillhalteklausel schließlich untersagt Eigentümer und Betreiber, sicherungsrelevante Regelungen zu ändern oder die zugunsten des Betreibers eingetragene Dienstbarkeit ohne Zustimmung der Bank löschen zu lassen – und schränkt damit den in Teil 3 beschriebenen Löschungsanspruch des Eigentümers in der Finanzierungspraxis regelmäßig ein.
Eine Nachfolgeklausel ersetzt damit nicht die im Folgenden dargestellte dingliche Absicherung, ergänzt sie aber sinnvoll für die Übergangsphase, in der eine Dienstbarkeit aus praktischen Gründen noch nicht bestellt wurde – und ist regelmäßig mit geringerem Aufwand zu vereinbaren.
Verhältnis zur dinglichen Absicherung aus Teil 3
Hier zeigt sich der eigentliche praktische Wert der in Teil 3 behandelten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Anders als der mietrechtlich bestimmte Erwerberschutz der §§ 566 Abs. 1, 567a BGB und auch anders als eine bloße Nachfolgeklausel hängt die Wirkung einer eingetragenen Dienstbarkeit nicht von einer tatsächlichen Überlassung oder von der Bonität des ursprünglichen Eigentümers ab: Sie bindet jeden künftigen Eigentümer allein kraft ihrer Eintragung im Grundbuch, unabhängig davon, ob der Betreiber die Fläche zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits nutzt. Eine frühzeitig – idealerweise bereits bei Vertragsschluss – bestellte Dienstbarkeit schließt damit genau die Schutzlücke, die während der Schwebezeit vor Baubeginn besteht. Der schuldrechtliche Nutzungsvertrag mit einer Nachfolgeklausel und die dingliche Dienstbarkeit ergänzen sich insofern; die Dienstbarkeit macht den mietrechtlichen Erwerberschutz nicht überflüssig, kompensiert aber gerade dessen zeitliche Lücke am zuverlässigsten.
Fazit
"Kauf bricht nicht Miete" gilt für Nutzungsverträge über Energieanlagen erst ab dem Zeitpunkt, zu dem dem Betreiber die Fläche tatsächlich überlassen wurde. Für die davorliegende, oft mehrjährige Schwebezeit bietet das Mietrecht mit § 567a BGB nur einen von der Mitwirkung des Veräußerers abhängigen, deutlich schwächeren Schutz. Wer als Betreiber in dieser Phase abgesichert sein will, sollte nicht auf eine großzügige Auslegung des Überlassungsbegriffs vertrauen, sondern die Dienstbarkeit aus Teil 3 frühzeitig bestellen lassen und – als schuldrechtliche Zwischenlösung und Ergänzung – eine mit Anzeigepflicht und Schadensersatzhaftung des Eigentümers flankierte Nachfolgeklausel vereinbaren. Für die finanzierende Bank empfiehlt sich zusätzlich, den davon zu unterscheidenden Fall eines Betreiberausfalls über eigene Eintrittsrechte abzusichern.
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Jetzt Kontakt aufnehmenRechtsanwältin – Associate Energy & Litigation · Stein Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Judith berät und vertritt Unternehmen und Privatpersonen in energierechtlichen und zivilrechtlichen Angelegenheiten – außergerichtlich und vor Gericht. Ihre Beratungsschwerpunkte liegen im Energierecht sowie im Zivil- und Gesellschaftsrecht.