Fest verbunden, rechtlich getrennt: Wem gehört die Energieanlage?
Grundstücksnutzung für Solar- und Windenergieanlagen – Pacht, Dienstbarkeit, Rückbau
Wer eine Windenergie- oder Freiflächen-Photovoltaikanlage betrachtet, könnte zunächst meinen: Was fest auf einem Grundstück errichtet ist und dort über Jahrzehnte verbleibt, gehört sicherlich dem Grundstückseigentümer. Schließlich können Fundamente, Unterkonstruktionen und technische Komponenten über Jahrzehnte auf der Fläche verbleiben. Tatsächlich sagt die feste Verbindung mit dem Boden über die Eigentumsverhältnisse jedoch weniger aus, als man zunächst vermuten könnte. Grundstück und Anlage können rechtlich unterschiedlichen Eigentümern zugeordnet sein.
Wie diese rechtliche Trennung trotz der festen Verbindung mit dem Grundstück möglich ist, regelt § 95 Abs. 1 BGB. Wird eine Anlage von einem Betreiber auf einer lediglich gemieteten Fläche errichtet und nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden (§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB), kann sie als sogenannter „Scheinbestandteil" rechtlich selbstständig bleiben. Gleiches kann gelten, wenn die Anlage in Ausübung eines dinglichen Rechts an dem fremden Grundstück errichtet wird (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB). Ob eine dieser Voraussetzungen vorliegt, hat erhebliche praktische Bedeutung: Die Einordnung entscheidet mit darüber, wem die Anlage gehört, ob sie eigenständig zur Finanzierung oder Verwertung eingesetzt werden kann und welche Folgen eine vorzeitige Beendigung des Nutzungsvertrags hat.
Wann gehört die Anlage zum Grundstück – und wann nicht?
Ausgangspunkt ist das sogenannte „Akzessionsprinzip", nach welchem das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile eine rechtliche Einheit bilden. Was fest mit dem Grundstück verbunden wird, folgt damit grundsätzlich auch dessen rechtlichem Schicksal. Gemäß § 94 Abs. 1 BGB gehören insbesondere die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks. Als Konsequenz können wesentliche Bestandteile nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Wird eine Sache wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, kann an ihr daher grundsätzlich kein vom Grundstück getrenntes Eigentum bestehen.
Wie dieser Grundsatz bei Photovoltaikanlagen zum Tragen kommt, hängt zunächst von der Art der Anlage ab. Während dachintegrierte Anlagen in der Regel wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne des § 94 Abs. 2 BGB sind und die Einordnung bei Aufdachanlagen von der konkreten Ausgestaltung und Verbindung abhängt, werden Freiflächen-Photovoltaikanlagen ohne Gebäudebezug unmittelbar auf einer Grundstücksfläche errichtet. Wird hierfür ein fremdes Grundstück genutzt, stellt sich damit unmittelbar die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Grund und Boden auch zu einer rechtlichen Zuordnung zum Grundstück führt. Hier greift § 95 Abs. 1 BGB mit zwei entscheidenden Ausnahmen ein: Nach Satz 1 gehören Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks. Sie bleiben trotz ihrer tatsächlichen Verbindung rechtlich selbstständige bewegliche Sachen. Daneben erfasst Satz 2 Werke, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück mit diesem verbunden werden.
„Vorübergehend" im Sinne des § 95 Abs. 1 S. 1 BGB bedeutet dabei nicht, dass eine Solar- oder Windenergieanlage nur für kurze Zeit auf dem Grundstück stehen darf. Entscheidend ist vielmehr, ob bereits im Zeitpunkt der Errichtung beabsichtigt ist, die Verbindung mit dem Grundstück später wieder aufzuheben. Gerade bei Anlagen, die ein Betreiber aufgrund eines zeitlich begrenzten Nutzungsvertrags auf einem fremden Grundstück errichtet und nach Vertragsende wieder entfernen muss, liegt eine Verbindung zu einem lediglich vorübergehenden Zweck und somit als Scheinbestandteil gem. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB nahe.
Neben dem vorübergehenden Zweck erfasst § 95 Abs. 1 S. 2 BGB eine weitere Konstellation: Gebäude oder andere Werke gehören auch dann nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks, wenn sie in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück mit diesem verbunden werden. Anders als bei Satz 1 kommt es hier nicht entscheidend darauf an, ob die Verbindung von Anfang an nur vorübergehend beabsichtigt ist. Anknüpfungspunkt ist vielmehr die dingliche Berechtigung, aufgrund derer das Werk auf dem fremden Grundstück errichtet wird.
Für Solar- und Windenergieprojekte ist dies insbesondere mit Blick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB von Bedeutung. Wie in Teil 3 dieser Reihe dargestellt, kann sie dem Anlagenbetreiber dinglich das Recht zur Errichtung bzw. zum Betrieb der Anlage auf dem fremden Grundstück sichern. Wird die Anlage gerade in Ausübung eines solchen dinglichen Rechts errichtet, kann daher neben § 95 Abs. 1 S. 1 BGB auch Satz 2 für ihre Einordnung als Scheinbestandteil relevant werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die konkrete Dienstbarkeit ihrem Inhalt nach die Errichtung bzw. den Bestand der Anlage auf dem Grundstück trägt.
Für die typische Projektgestaltung können damit zwei Anknüpfungspunkte für die rechtliche Trennung von Grundstück und Anlage bestehen: der von Anfang an vorgesehene spätere Rückbau nach § 95 Abs. 1 S. 1 BGB und eine die Errichtung der Anlage tragende dingliche Berechtigung nach Satz 2.
Jahrzehntelang fest verbaut – trotzdem nur vorübergehend? Der BGH zur Windenergieanlage: Auch 20 Jahre können „vorübergehend" sein
BGH Urteil vom 7. April 2017 – V ZR 52/16
Dass „vorübergehend" im Sinne des § 95 Abs. 1 S. 1 BGB keineswegs mit „kurzfristig" gleichzusetzen ist, zeigt eine grundlegende Entscheidung des BGH vom 7. April 2017 (Az. V ZR 52/16). Selbst eine über Jahrzehnte bestehende Verbindung mit dem Grundstück kann danach nur vorübergehender Natur sein.
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand eine auf fremdem Grund errichtete Windenergieanlage und die Frage, wem diese eigentlich gehört. Der spätere Grundstückseigentümer vertrat die Auffassung, die Anlage sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden und deshalb mit dem Erwerb des Grundstücks auch in sein Eigentum übergegangen. Der BGH sah dies anders. Maßgeblich sei der Wille desjenigen, der die Anlage mit dem Grundstück verbindet und zwar im Zeitpunkt der Verbindung. Soll die Anlage von Anfang an später wieder entfernt werden, kann sie lediglich Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 S. 1 BGB sein.
Besonders praxisrelevant ist dabei eine vom BGH bestätigte tatsächliche Vermutung: Verbindet ein Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich zur Nutzung Berechtigter eine Sache mit einem Grundstück, das ihm nicht gehört, spricht grundsätzlich eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Verbindung nur für die Dauer des Nutzungsverhältnisses erfolgen soll. Denn regelmäßig errichtet der Betreiber die Anlage im eigenen wirtschaftlichen Interesse und nicht mit dem Ziel, sie dem Grundstückseigentümer unentgeltlich als Eigentum zu übertragen.
Der BGH stellte zugleich klar, dass auch der geplante Verbleib der Anlage während ihrer gesamten wirtschaftlichen Lebensdauer der Annahme eines Scheinbestandteils nicht entgegensteht. Eine Windenergieanlage kann daher selbst dann nur zu einem „vorübergehenden Zweck" verbunden sein, wenn sie für 20 oder mehr Jahre auf dem Grundstück verbleiben soll.
Entscheidend ist nicht die absolute Dauer der Verbindung, sondern die von Anfang an bestehende Absicht, diese Verbindung später wieder aufzuheben.
Freiflächen-Photovoltaikanlagen: Dieselben Grundsätze
BGH Urteil vom 22. Oktober 2021 – V ZR 69/20
Für Freiflächen-Photovoltaikanlagen hat der BGH diese Linie in seinem Urteil vom 22. Oktober 2021 – V ZR 69/20 – im Ergebnis im Hinblick auf die Sonderrechtsfähigkeiten von einzelnen Modulen später bestätigt. Gegenstand der Entscheidung war eine auf einem fremden Grundstück errichtete Photovoltaikanlage, bei der einzelne Module ausgetauscht worden waren.
Der BGH stellte zunächst fest, dass die Photovoltaikanlage als solche nach § 95 Abs. 1 S. 1 BGB nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden und damit Scheinbestandteil sein konnte. Im Hinblick auf die einzelnen Module kam es jedoch zusätzlich darauf an, ob diese ihrerseits wesentliche Bestandteile der Anlage im Sinne des § 93 BGB waren. Nur wenn dies nicht der Fall war, konnten sie Gegenstand gesonderter Rechte sein.
Damit gilt für Freiflächen-Photovoltaikanlagen im Ausgangspunkt dasselbe wie für Windenergieanlagen: Errichtet der Betreiber die Anlage aufgrund eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts auf fremdem Grund und soll sie nach dessen Ende wieder entfernt werden, kann die Anlage gemäß § 95 Abs. 1 S. 1 BGB rechtlich vom Grundstück getrennt bleiben.
Eine Rückbauklausel des Nutzungsvertrags hat damit nicht nur schuldrechtliche Bedeutung. Sie kann zugleich ein nach außen erkennbares Indiz dafür sein, dass der Betreiber die Anlage von Anfang an lediglich vorübergehend mit dem Grundstück verbinden will.
Die Vertragsgestaltung sollte deshalb eindeutig zum Ausdruck bringen, dass die Anlage im Eigentum des Betreibers verbleiben und nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses entfernt werden soll. Eine Regelung, nach der die Anlage nach Vertragsende ohne Weiteres auf dem Grundstück verbleibt oder auf den Eigentümer übergeht, kann dagegen erhebliche Auswirkungen auf die eigentumsrechtliche Zuordnung der Anlage haben.
Beitrag 4 zur Rückbauverpflichtung und Rückbaubürgschaft.
Eigentum mit Folgen: Was die Einordnung für die Finanzierung bedeutet
Die Einordnung als Scheinbestandteil nach § 95 Abs. 1 BGB ist weit mehr als nur eine theoretische Frage. Ob die Anlage rechtlich selbstständig bleibt, entscheidet insbesondere auch darüber, ob sie übertragen, als Sicherheit für eine Finanzierung eingesetzt und unabhängig vom Grundstück verwertet werden kann. Bleibt die Anlage nach § 95 Abs. 1 S. 1 oder S. 2 BGB rechtlich selbstständig, bleibt sie sonderrechtsfähig – mit wichtigen praktischen Folgen:
- Eigentum des Betreibers: Die Anlage fällt nicht allein aufgrund ihrer festen Verbindung mit dem Grundstück in das Eigentum des Grundstückseigentümers.
- Übertragung: Als rechtlich selbstständige Sache kann die Anlage grundsätzlich nach den für bewegliche Sachen geltenden Vorschriften der §§ 929 ff. BGB übereignet werden.
- Kreditsicherung: Die Anlage kann grundsätzlich als eigenständige Kreditsicherheit eingesetzt werden. Gerade bei fremdfinanzierten Projekten ist dies von erheblicher Bedeutung, weil eine Sicherungsübereignung zugunsten der finanzierenden Bank möglich bleibt.
- Getrennte Verwertung: Grundstück und Anlage bilden rechtlich nicht zwingend eine Einheit. Ein Eigentümerwechsel hinsichtlich des Grundstücks führt nicht allein aufgrund des Grundstückserwerbs zu einem Eigentumswechsel an der Anlage.
Mit seinen vorgenannten Entscheidungen hebt der BGH das Interesse des Anlagenbetreibers hervor, die Anlage während der Nutzungszeit auch als Sicherheit für eine Finanzierung einsetzen und weiterhin über sie verfügen zu können. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB trägt diesem Interesse Rechnung, indem die rechtliche Selbstständigkeit der Anlage erhalten bleibt.
Was geschieht bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung?
Besonders deutlich wird die Bedeutung des § 95 Abs. 1 BGB, wenn der Nutzungsvertrag früher endet als geplant.
Wäre die Anlage wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, hätte der Betreiber sein selbstständiges Eigentum an ihr grundsätzlich verloren – mit erheblichen Folgen für die Abwicklung des Projekts. Als Scheinbestandteil bleibt die Anlage dagegen rechtlich selbstständig, das Eigentum an der Anlage und das Eigentum am Grundstück getrennt. Auch das Ende des Nutzungsvertrags ändert daran zunächst nichts.
Allerdings ist zwischen der Eigentumslage und dem Recht zum Verbleib auf dem Grundstück zu unterscheiden: Mit dem Ende des Nutzungsvertrags kann die schuldrechtliche Berechtigung des Betreibers entfallen, die Anlage weiterhin auf dem Grundstück zu belassen. Dass der Betreiber Eigentümer der Anlage bleibt, bedeutet daher nicht, dass er sie nach Vertragsende unbegrenzt auf der Fläche stehen lassen darf.
An dieser Stelle greifen Eigentumsrecht und Rückbauverpflichtung ineinander.
Beitrag 4 zur Rückbauverpflichtung und Rückbaubürgschaft.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Eigentums- und Rückbauregelungen sollten ineinandergreifen. Der Nutzungsvertrag sollte daher insbesondere (klarstellend) festlegen,
- dass die vom Betreiber eingebrachten Anlagen und Anlagenteile nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen sollen,
- dass der Betreiber sie nach Vertragsende entfernen darf und – soweit vereinbart – entfernen muss,
- wie mit Anlagenbestandteilen bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung umzugehen ist und
- ob und unter welchen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer die Anlage übernehmen kann.
Gerade die letzte Variante sollte nicht beiläufig geregelt werden. Soll die Anlage nach Vertragsende auf den Grundstückseigentümer übergehen, sind Eigentumsübertragung, Zeitpunkt, Gegenleistung, bestehende Sicherungsrechte der finanzierenden Bank und die Freigabe etwaiger Sicherheiten ausdrücklich aufeinander abzustimmen.
Scheinbestandteil in Zwangsvollstreckung und Insolvenz
Die rechtliche Selbstständigkeit der Anlage hat jedoch auch eine Kehrseite: Bleibt sie als Scheinbestandteil ein eigenständiger Vermögensgegenstand, kann sie grundsätzlich auch dem Zugriff von Gläubigern des Anlagenbetreibers unterliegen. Gerade im Falle der Zwangsvollstreckung oder Insolvenz stellt sich daher die Frage, wer auf die Anlage zugreifen kann und welche Sicherungsrechte an ihr bestehen.
Ist die Anlage etwa zugunsten einer finanzierenden Bank sicherungsübereignet, sind deren Rechte bei einer Verwertung zu berücksichtigen. Die Sonderrechtsfähigkeit wirkt damit in beide Richtungen: Sie eröffnet einerseits die Möglichkeit, die Anlage zu übertragen und als Kreditsicherheit einzusetzen, andererseits macht sie sie auch zu einem eigenständigen Zugriffsobjekt in Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Davon zu trennen ist die Frage, ob und auf welcher Grundlage die Anlage auf dem fremden Grundstück verbleiben und betrieben werden darf. Dieses Nutzungsrecht wird – wie in Teil 3 dieser Reihe dargestellt – durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dinglich abgesichert.
Beitrag 3 zur dinglichen Absicherung als Schlüssel zur Flächensicherung.
Fazit
Für Solar- und Windenergieanlagen auf fremden Grundstücken ermöglicht § 95 Abs. 1 BGB die rechtliche Trennung von Grundstück und Anlage. Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn die Verbindung von Anfang an nur vorübergehend erfolgen soll (§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB) oder wenn die Anlage in Ausübung eines entsprechenden Rechts an dem fremden Grundstück errichtet wird (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB). Bei Ersterem steht auch eine über Jahrzehnte bestehende Verbindung der Einordnung als Scheinbestandteil grundsätzlich nicht entgegen, sofern von Anfang an die spätere Aufhebung der Verbindung beabsichtigt ist.
Die praktischen Folgen sind weitreichend: Die Anlage bleibt als bewegliche Sache sonderrechtsfähig, kann im Eigentum des Betreibers stehen, übertragen und grundsätzlich auch zur Kreditsicherung eingesetzt werden. Ein Verkauf des Grundstücks führt nicht automatisch zu einem Eigentumsübergang an der Anlage.
In der Projektpraxis sollte daher der bei Errichtung bestehende Wille, die Verbindung mit dem Grundstück später wieder aufzuheben, eindeutig und konsistent abgebildet werden. Soweit die Einordnung auf § 95 Abs. 1 S. 2 BGB gestützt werden soll, ist darauf zu achten, dass die dingliche Berechtigung die Errichtung bzw. den Bestand der Anlage inhaltlich trägt. Eigentumsklausel, Rückbaupflicht und Finanzierungssicherheiten sowie die dingliche Absicherung der Grundstücksnutzung sollten aufeinander abgestimmt sein. So kann die Anlage rechtlich selbstständig und im Eigentum des Betreibers bleiben, auch wenn das Nutzungsverhältnis endet.
- Teil 4: Rückbauverpflichtung und Rückbaubürgschaft
- Teil 5: Fest verbunden, rechtlich getrennt: Wem gehört die Energieanlage? (dieser Beitrag)
- Teil 6: Ausblick auf die umsatzsteuerliche Behandlung der Nutzungsentgelte
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Jetzt Kontakt aufnehmenSenior Associate – Energy & Litigation · Rechtsanwältin · Stein Rechtsanwaltsgesellschaft mbH – Standort Köln
Mareike zur Mühlen berät und vertritt Unternehmen und Privatpersonen in zivilrechtlichen Angelegenheiten – außergerichtlich und vor Gericht. Sie ist darüber hinaus in den Bereichen des Vertrags- und Gesellschaftsrechts tätig.