Kündigung vor Errichtung der (Windenergie-)Anlage: Die Bindung in der Projektierungsphase
Zwischen der Unterzeichnung eines Nutzungsvertrags und der Inbetriebnahme der Anlage liegen bei Wind- wie bei Photovoltaik-Freiflächenprojekten häufig mehrere Monate oder sogar Jahre – Genehmigungsverfahren, Netzanschlussfragen und Finanzierungsschritte ziehen sich hin. In dieser "Schwebezeit" stellt sich für den Grundstückseigentümer eine drängende Frage: Ist er bereits gebunden, obwohl noch keine Anlage steht und er häufig noch kein Entgelt erhält?
Ausgangspunkt: die Schwebezeit als aufschiebend bedingtes Mietverhältnis
Wie in Teil 1 dieser Reihe dargestellt, sind Nutzungsverträge für Energieanlagen mangels Fruchtziehungszweck nach der dargestellten Rechtsprechung des BGH keine Landpacht, sondern werden in der Regel als Mietverträge im Sinne der §§ 535 ff. BGB qualifiziert. Bei Projekten mit langem Vorlauf ist die feste Vertragslaufzeit dabei typischerweise an ein zukünftiges, ungewisses Ereignis geknüpft – die Inbetriebnahme der Anlage. Rechtlich handelt es sich dabei oftmals um eine aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB: Bis zu ihrem Eintritt besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das grundsätzlich der ordentlichen Kündigung nach den gesetzlichen Fristen unterliegt. Erst mit Bedingungseintritt beginnt die feste Laufzeit, während der eine ordentliche Kündigung ausscheidet.
Die "Schwebezeit" ist kein rechtsfreier Raum, sondern ein eigenständiger, unbefristeter Vertragsabschnitt. Ob der Grundstückseigentümer sich in dieser Phase durch ordentliche Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB lösen kann, hängt davon ab, ob die Parteien das ordentliche Kündigungsrecht wirksam ausgeschlossen haben – ausdrücklich oder, wie der Bundesgerichtshof jüngst entschieden hat, auch konkludent durch Auslegung der übrigen Vertragsklauseln gemäß der §§ 133, 157 BGB.
Der Fall: BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24
Anlass des Rechtsstreits war die Abgabe von Erklärungen zur Bewilligung und Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, einer Vormerkung und einer Baulast im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb einer Windenergieanlage:
Eine Windenergiebetreiberin hatte 2017 mit dem Eigentümer einer Fläche in Sachsen-Anhalt einen dementsprechenden Nutzungsvertrag mit grundsätzlich 20 Jahren Laufzeit geschlossen, gerechnet ab Inbetriebnahme der letzten geplanten Anlage. Ein Nutzungsentgelt sollte ebenfalls erst mit Baubeginn entstehen. Der Vertrag wurde allerdings bereits mit Unterzeichnung wirksam und entfaltete Bindungswirkung. Nachdem über Jahre keine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erteilt wurde, kündigte der Eigentümer 2022 ordentlich. Die Betreiberin hielt die Kündigung für unwirksam.
Der BGH gab der Betreiberin im Ergebnis recht. Zwar enthielt der Vertrag keine ausdrückliche Regelung, die die ordentliche Kündigung während der Schwebezeit ausschloss – der Vertrag regelte insoweit ausdrücklich nur ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass innerhalb von fünf Jahren keine Genehmigung erteilt wird. Ebenfalls beinhaltete der Vertrag zudem ein fristloses (außerordentliches) Kündigungsrecht. Der Bundesgerichtshof leitete den Kündigungsausschluss dennoch im Wege der Auslegung aus dem Sinn und Zweck der Rücktrittsregelung sowie des außerordentlichen Kündigungsrechts ab: Die umfassende Rücktrittsklausel wäre weitgehend entwertet gewesen, hätte sich der Eigentümer jederzeit durch ordentliche Kündigung vom Vertag lösen können. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Parteien ein sinnentleertes Rücktrittsrecht vereinbaren wollten. Weiter habe der Vertrag hinsichtlich des fristlosen Kündigungsrechts und der Rücktrittsregelung gerade zwischen verschiedenen Loslösungsarten unterschieden, wonach (naheliegend) nur im Falle des Rücktrittsrechts ein zeitbezogenes Gestaltungsrecht eingeräumt wurde (Rücktrittsgrund: Fehlende Genehmigungserteilung für Windenergieanlage nach fünf Jahren ab Zeichnung).
Wirksamkeitskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
Da es sich um eine vorformulierte Klausel (AGB) handelte, musste der BGH zusätzlich prüfen, ob der Kündigungsausschluss den Grundstückseigentümer unangemessen benachteiligt. Das hat der Senat verneint und dabei folgende Punkte als tragend behandelt:
- Kein Leerlaufen der Nutzungsmöglichkeit: Der Eigentümer konnte die Fläche bis zum tatsächlichen Baubeginn weiterhin selbst nutzen, etwa landwirtschaftlich.
- Zeitliche Begrenzung des entgeltlosen Zustands: Die Bindung ohne Nutzungsentgelt war durch das fünfjährige Rücktrittsrecht faktisch gedeckelt, nicht unbegrenzt.
- Schutzwürdiges Interesse der Betreiberseite: Ohne Bindung in der Schwebezeit wäre die Betreiberin einem für den Eigentümer erkennbaren, hohen Kostenrisiko durch vorzeitige Vertragsbeendigung ausgesetzt gewesen.
Es ist anzumerken, dass es zu der dargestellten BGH-Entscheidung bereits konkretisierende, oberlandesgerichtliche Rechtsprechung zur Wirksamkeit eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit unter dem Gesichtspunkt einer AGB-rechtlichen Prüfung gemäß der §§ 305 ff. BGB gibt, s. das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 28.05.2025, Az. 12 U 59/24. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht stellte dabei fest, dass ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Grundstückseigentümer dabei trotz der grundsätzlich zu schützenden finanziellen Interessen des Windenergieanlagenbetreibers nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB im Einzelfall unwirksam sein kann, wenn der Grundstückseigentümer dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Dies war nach der Entscheidung der Fall, da der Grundstückseigentümer zu einer zusätzlichen Leistung verpflichtet war – der Aufgabe der Wohnnutzung einer Hofstelle auf den verpachteten Flächen – und die Erklärung zur Aufgabe der Wohnnutzung früh im Laufe des Genehmigungsverfahrens bereits für die erste Windenergieanlage erfolgen musste, ohne dass der Grundstückseigentümer zu diesem Zeitpunkt wusste, ob und in welchem Umfang er auf die von der Anzahl der gebauten Windenergieanlagen abhängige vertragliche Vergütung – insbesondere eine Beteiligung am Windpark – einen Anspruch haben würde; und dies, ohne dass er hierfür einen angemessenen finanziellen Ausgleich gab.
Insoweit bleibt hervorzuheben, dass stets die Notwendigkeit besteht, die Wirksamkeit eines vertraglichen Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts nach § 542 Abs. 1 BGB in einem entsprechenden Flächennutzungsvertrag im Lichte des gesamten Vertragsinhalts, unter anderem am Maßstab des § 307 Abs. 1 BGB, einzelfallbezogen zu prüfen.
Übertragbarkeit auf Photovoltaik-Freiflächenverträge
Die vom BGH entwickelten Grundsätze sind nicht windenergiespezifisch, sondern knüpfen an die mietrechtliche Struktur des Nutzungsvertrags an. Sie lassen sich daher grundsätzlich auf PV-Freiflächenverträge übertragen, bei denen Genehmigung, Netzanschlusszusage oder Ausschreibungszuschlag ebenfalls ungewisse, zeitlich verzögerte Bedingungen der festen Laufzeit darstellen. Maßgeblich bleibt jeweils die konkrete vertragliche Ausgestaltung von Rücktritts- und Kündigungsrechten in der Schwebezeit.
Gestaltungskonsequenzen für neue Verträge
Für die Vertragsgestaltung aus Sicht des Projektierers der Energieanlage mit entsprechendem Sicherungsinteresse an der Nutzungsfläche ergeben sich aus der Entscheidung praktische Anhaltspunkte, um die Bindung in der Projektierungsphase rechtssicher – und nicht erst im Wege richterlicher Auslegung – abzusichern. Ratsam ist dabei insbesondere ein
- ausdrücklicher, nicht nur konkludenter Ausschluss der ordentlichen Kündigung während der Schwebezeit, statt sich auf eine Auslegung der Rücktrittsklauseln zu verlassen;
- eine zeitliche Begrenzung des entgeltlosen Bindungszeitraums durch ein klar geregeltes Rücktrittsrecht des Eigentümers, etwa bei ausbleibender Genehmigung innerhalb einer bestimmten Frist sowie
- die Klarstellung, dass der Eigentümer die Fläche bis zum Baubeginn anderweitig nutzen darf – dies stärkt die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses in der AGB-Kontrolle erheblich.
Die Projektierungsphase ist zivilrechtlich kein Vorstadium ohne Bindungswirkung, sondern ein eigenständiger, unbefristeter Vertragsabschnitt, in dem eine ordentliche Kündigung nur ausgeschlossen ist, wenn Vertrag und Klauselgestaltung dies – ausdrücklich oder im Wege der Auslegung tragfähig – hergeben. Wer als Anlagenbetreiber Planungssicherheit will, sollte den Ausschluss ausdrücklich regeln, statt sich auf eine für den Eigentümer günstige Auslegung im Streitfall zu verlassen.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellten Ausführungen beruhen auf dem Stand der Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls nicht abschließend berücksichtigen. Für eine rechtssichere Einschätzung Ihrer individuellen Situation empfehlen wir stets die Einholung einer fundierten rechtlichen Beratung.
Teil 1 behandelt die grundlegende Rechtsnatur des Nutzungsvertrags und die aktuelle Rechtslage rund um einschlägige Formerfordernisse. Teil 3 befasst sich mit der dinglichen Absicherung von Anlagenbetreiber und finanzierender Bank durch Grunddienstbarkeit und beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Arne Fleßer berät mittelständische Unternehmen, Arbeitgeber und Privatpersonen in arbeitsrechtlichen, zivilrechtlichen und prozessualen Fragestellungen. Vom Berliner Standort aus liegt sein Schwerpunkt auf der Vertretung in Kündigungs- und Trennungsfragen sowie der Gestaltung von Arbeits- und Aufhebungsverträgen. Hinzu kommt die gerichtliche Durchsetzung und Abwehr zivilrechtlicher Ansprüche.
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