Nutzung eines Grundstücks für den Betrieb einer Solar- oder Windenergieanlage: Landpacht, Pacht oder Miete?
Wenn ein Grundstückseigentümer seine Fläche für den Betrieb einer Photovoltaik-Freiflächen- oder Windenergieanlage zur Verfügung stellt, ist der Anlass energiewirtschaftlich – die zentrale Rechtsfrage, an der sich Laufzeit, Kündigungsschutz und Formerfordernisse entscheiden, ist es nicht. Sie liegt im allgemeinen Zivilrecht: Welchen Vertragstyp haben die Parteien überhaupt geschlossen?
Dieser Beitrag beleuchtet ausschließlich die zivilrechtliche Seite der Flächennutzung. Fragen der Förderfähigkeit, der Genehmigung oder des Netzanschlusses der Anlage behandeln wir separat in unserem Energierechtsblog.
Keine Landpacht mangels Fruchtziehung
Naheliegend wäre es, einen Vertrag über die Nutzung einer landwirtschaftlichen Fläche automatisch als Landpachtvertrag im Sinne der § 585 ff. BGB einzuordnen. Das greift hier jedoch regelmäßig zu kurz. Landpacht setzt nach § 585 Abs. 1 BGB voraus, dass die Fläche zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen wird – gemeint ist die Fruchtziehung, also Ackerbau, Viehhaltung oder vergleichbare Bewirtschaftung. Die Überlassung zum Betrieb einer Energieanlage verfolgt einen gänzlich anderen Zweck: Das Grundstück wird industriell-technisch genutzt, nicht landwirtschaftlich. Der Umstand, dass die Fläche zuvor landwirtschaftlich genutzt wurde oder der Verpächter Landwirt ist, ändert daran nichts.
Nutzungsverträge über Grundstücke zum Betrieb von Energieanlagen sind mangels landwirtschaftlicher Zweckbestimmung grundsätzlich keine Landpachtverträge. Naheliegend wäre es, stattdessen an die allgemeine Pacht nach §§ 581 ff. BGB zu denken – schließlich zieht der Betreiber aus der Fläche einen unternehmerischen Ertrag. Auch das trägt jedoch nicht: Maßgeblich ist allein, ob dem Nutzer über den Gebrauch hinaus der Genuss von Früchten im Sinne des § 99 BGB zusteht.
Auch keine allgemeine Pacht: die Sachfrucht-Prüfung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage für Photovoltaik-Nutzungsverträge ausdrücklich entschieden – und ist dabei bewusst von einer zuvor verbreiteten Praxis der Oberlandesgerichte abgewichen, die solche Verträge regelmäßig als Pacht eingeordnet hatte. Maßgeblich sei nicht die Bezeichnung durch die Parteien, sondern allein, ob dem Nutzer neben dem Gebrauch auch der Genuss der Früchte im Sinne des § 99 BGB zusteht.
BGH, Urteil vom 7. März 2018 – XII ZR 129/16 (BGHZ 218, 70), Vorinstanz OLG München, Beschluss vom 6. Dezember 2016 – 23 U 928/16: Die mittels der Photovoltaikanlage gewonnene Elektrizität ist keine unmittelbare Sachfrucht des Grundstücks im Sinne des § 99 Abs. 1 BGB, weil sie aus der Substanz des auf die Fläche einstrahlenden Sonnenlichts gewonnen wird, nicht aus der Substanz des Grundstücks selbst. Auch eine mittelbare Fruchtziehung nach § 99 Abs. 3 BGB – etwa als Ertrag, den das vertragliche Nutzungsrecht seiner Bestimmung gemäß gewährt – hat bereits das Berufungsgericht verneint. Der Vertrag ist danach als Mietvertrag einzuordnen.
Die Argumentation trägt einen entscheidenden Unterschied zur klassischen Fruchtziehung in sich: Das Grundstück liefert bei einer Energieanlage nur die Fläche, nicht die Substanz, aus der die Frucht gewonnen wird – anders als beim Ackerbau, beim Kiesabbau oder, um ein von der Revision selbst bemühtes älteres Beispiel aufzugreifen, bei der vertraglichen Nutzung von Wasserkraft zum Betrieb einer Mühle. Da Windenergie ebenso wenig aus der Substanz des Grundstücks, sondern aus der einwirkenden Naturkraft gewonnen wird, spricht diese Argumentation dafür, die Bewertung auf Windenergieanlagen zu übertragen. Der BGH hat diese Frage in der in Teil 2 der Reihe behandelten Windenergie-Entscheidung (BGH, Urteil vom 12. März 2025 - XII ZR 76/24) allerdings nicht erneut vertieft geprüft, sondern zur Einordnung des dortigen Vertrags als Mietvertrag lediglich zurückhaltend festgestellt, dass die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts jedenfalls für den entschiedenen Fall zutreffend sein dürfte. Eine eigenständige, tragende Sachfrucht-Prüfung für Windenergieanlagen steht damit weiterhin aus.
Der Praxisversuch: Vertragsgestaltung außerhalb des Landpachtrechts
Dass Landpachtrecht ohnehin selten einschlägig ist, verhindert nicht, dass Vertragsentwürfe in der Praxis häufig jede Terminologie vermeiden, die in Richtung Landpacht deuten könnte. Ein naheliegender Grund liegt im Schutzniveau der §§ 594 ff. BGB: Landpachtverträge unterliegen unter anderem besonderen, häufig zwingenden Kündigungsfristen – bei stillschweigender Verlängerung etwa der Zwei-Jahres-Frist des § 594a BGB – sowie eigenen Formanforderungen. Für einen Anlagenbetreiber, der über 20 bis 30 Jahre Investitions- und Planungssicherheit benötigt, sind diese Vorschriften unattraktiv, selbst wenn sie im Einzelfall gar nicht zwingend anwendbar wären.
Die bewusste Vermeidung von Landpacht-Terminologie ist in aller Regel unproblematisch, weil die Verträge inhaltlich ohnehin nicht auf Fruchtziehung gerichtet sind. Sie schützt aber nicht davor, dass der Vertrag – unabhängig von seiner Bezeichnung als "Nutzungsvertrag" oder "Gestattung" – von der Rechtsprechung anhand seines tatsächlichen Inhalts als Mietvertrag qualifiziert wird. Die Flucht in eine vermeintlich freie, atypische Vertragsform ist damit oft nur eine Etikettierung, keine rechtliche Realität.
Gesetzliche Einordnung im Überblick
| Vertragstyp | Voraussetzung | Kündigung | Formerfordernis |
|---|---|---|---|
| Landpacht §§ 585 ff. BGB |
Überlassung zur landwirtschaftlichen Nutzung (Fruchtziehung) | §§ 594 ff. BGB, u. a. Zwei-Jahres-Frist bei stillschweigender Verlängerung (§ 594a BGB) | § 585a BGB: Schriftform bei Laufzeit über zwei Jahren – von der Reform des BEG IV unberührt, da Landpacht von § 578 BGB ausgenommen ist |
| Allgemeine Pacht §§ 581 ff. BGB |
Gebrauch und Genuss von Früchten i. S. d. § 99 BGB – bei Energieanlagen mangels Sachfrucht regelmäßig zu verneinen (BGH XII ZR 129/16) | § 584 Abs. 1 BGB: nur zum Schluss eines Pachtjahrs, spätestens am dritten Werktag des vorangehenden Halbjahrs | §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1 S. 2, 550 BGB: seit dem BEG IV (1.1.2025) genügt Textform bei Laufzeit über einem Jahr |
| Miete §§ 535 ff. BGB |
Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, unabhängig vom Nutzungszweck – Regelfall bei Energieanlagen | Bei fester Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, außer bei außerordentlicher Kündigung | §§ 578 Abs. 1 S. 2, 550 BGB: seit dem BEG IV (1.1.2025) genügt Textform bei Laufzeit über einem Jahr |
Vom Schriftform- zum Textformerfordernis: die Reform des § 578 Abs. 1 S. 2 BGB
Wird der Vertrag – wie in aller Regel bei Energieanlagen – als Miete oder als allgemeine Pacht mit mehr als einem Jahr Laufzeit qualifiziert, griff nach früherer Rechtslage über §§ 550, 578 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. (bei Pacht i. V. m. § 581 Abs. 2 BGB) die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB: Wurde ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr ohne handschriftliche Unterzeichnung derselben Urkunde geschlossen, galt er als für unbestimmte Zeit geschlossen und konnte trotz vereinbarter 20- oder 30-jähriger Laufzeit mit den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden.
Diese Rechtslage ist überholt. Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) wurde § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB mit Wirkung zum 1. Januar 2025 geändert: Seither genügt für Grundstücksmietverträge – und über § 581 Abs. 2 BGB entsprechend für Pachtverträge – die Textform nach § 126b BGB. Ein Vertragsschluss oder eine Vertragsänderung per E-Mail oder PDF reicht damit grundsätzlich aus, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich. Die zum 1. Januar 2025 eingeführte Übergangsregelung des Art. 15 BEG IV, nach der für vor diesem Stichtag geschlossene Altverträge übergangsweise noch die frühere Schriftform maßgeblich blieb, ist zum 1. Januar 2026 ausgelaufen. Seither gilt das Textformerfordernis auch für zuvor geschlossene, inhaltlich unverändert fortbestehende Nutzungsverträge.
Das Risiko einer ungewollten Kündbarkeit langfristiger Nutzungsverträge ist durch die Reform erheblich gesunken, aber nicht entfallen: Auch die Textform verlangt, dass Angebot und Annahme vollständig und eindeutig aufeinander bezogen in Textform dokumentiert sind. Mündliche Nebenabreden oder nur unzulänglich dokumentierte Nachträge können weiterhin formnichtig sein, § 125 BGB. Da zu den Anforderungen an eine wirksame Textform bei mehrfach geänderten, langlaufenden Energieverträgen noch keine gefestigte Rechtsprechung vorliegt, bleibt eine sorgfältige, lückenlos nachvollziehbare Dokumentation von Vertragsschluss und sämtlichen Nachträgen empfehlenswert – insbesondere bei vor 2025 begründeten und seither geänderten Verträgen.
Wie eng Rechtsprechung und Vertragspraxis hier ineinandergreifen, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung eines Nutzungsvertrags über eine Windenergieanlage vor deren Errichtung: BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24. Der BGH knüpft darin an die Einordnung als Mietvertrag an und damit an die Anwendbarkeit der §§ 535 ff. BGB auf Flächennutzungsverträge dieser Art – mit unmittelbaren Konsequenzen für Kündigungsmöglichkeiten in der Projektierungsphase. Dazu mehr in Teil 2 dieser Reihe.
Zwischenfazit
Weder Landpachtrecht noch die allgemeine Pacht nach §§ 581 ff. BGB sind bei Nutzungsverträgen für Solar- und Windenergieanlagen einschlägig: Es fehlt jeweils an der Fruchtziehung im Sinne des § 99 BGB, wie der Bundesgerichtshof für Photovoltaikanlagen ausdrücklich entschieden hat (BGH, Urteil vom 7. März 2018 – XII ZR 129/16). Die Rechtsprechung behandelt solche Verträge daher inhaltlich als Mietverträge und bringt damit § 550 BGB zur Anwendung. Seit der Reform des Bürokratieentlastungsgesetzes IV genügt hierfür die Textform statt der früheren Schriftform – wer diese bei Vertragsschluss und bei jeder späteren Änderung dennoch nicht sorgfältig wahrt, riskiert weiterhin die vorzeitige Kündbarkeit eines eigentlich langfristig angelegten Vertrags.
Für die energiewirtschaftliche und genehmigungsrechtliche Seite von Freiflächenanlagen – insbesondere Förderfähigkeit, Netzanschluss und Betreiberkonzepte – verweisen wir auf die entsprechenden Beiträge in unserem Energierechtsblog.
Judith Martens
Rechtsanwältin · Associate – Energy & Litigation · Stein Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Judith Martens berät und vertritt Unternehmen und Privatpersonen in energierechtlichen und zivilrechtlichen Angelegenheiten – außergerichtlich und vor Gericht. Sie ist darüber hinaus in den Bereichen des Vertrags- und Gesellschaftsrechts tätig. Ihre Beratungsschwerpunkte liegen im Energierecht sowie im Zivil- und Gesellschaftsrecht.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellten Ausführungen beruhen auf dem Stand der Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls nicht abschließend berücksichtigen. Für eine rechtssichere Einschätzung Ihrer individuellen Situation empfehlen wir stets die Einholung einer fundierten rechtlichen Beratung.